Investir dans l'immobilier en Bourse avec les REIT

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🗄️ Au sommaire de cette édition

1. L’outil de la semaine : Je te partage mes outils avec le programme de parrainage

2. L’actualité des marchés : Le rallye continue

3. Investir dans l'immobilier en Bourse avec les REIT : Les questions à se poser pour investir sereinement dans les REIT, ces actions au dividende attractif

⚒️ L’outil de la semaine

J'ai récemment mis en place un programme de parrainage. Cette newsletter est gratuite et si tu apprécies le contenu de ma newsletter, le meilleur moyen de la soutenir est d’en parler autour de toi.

Pour te remercier de ton soutien, j'offre des outils exclusifs que j'ai conçus moi-même à tous ceux qui participeront à ce programme de parrainage.

1 parrainage. Le Google Sheet que j’utilise pour valoriser les actions qui m’intéressent (pour en savoir plus, je te redirige vers cette édition).

2 parrainages. Le Google Sheet avec la liste de plus de 150 actions américaines et européennes que j’ai analysées avec une liste spécifique pour celles ayant une note supérieure à 3,5 selon mon système de notation (ci-dessous ma classification)

3 parrainages. Tu recevras le même document mais cette fois-ci avec les actions ayant une note supérieure à 4,5.

4 parrainages. Tout mon Google Sheet avec les notes et qui est remis à jour régulièrement lors des publications de résultat.

5 parrainages. En plus des notes, j’y ajoute mes niveaux de valorisation cibles, sur les entreprises que je suis, comme expliqué dans cette édition.

Pour information, la validation d'un parrainage se déroule en deux étapes. D'abord, l'outil que j'utilise vérifie que l'adresse email est valide. Ensuite, je procède à une validation manuelle.

Merci de ne pas utiliser d'adresses email temporaires ou une autre adresse email t’appartenant.

Un grand merci aux personnes qui ont déjà contribué par leur parrainage 😊 

📰 L’actualité rapide des marchés

Encore une semaine haussière sur les marchés actions mondiaux. Le rallye débuté en novembre se poursuit.

L'emploi aux États-Unis a joué un rôle clé. Les premiers signes de ralentissement commencent à se faire sentir (même si ça reste timide). Cela permet aux investisseurs de continuer à jouer le narratif de la baisse prochaine des taux par les banques centrales.

On note quand même un ralentissement des indices US, exception faite de la tech. L'annonce par Google de son nouveau modèle d'IA, Gemini, a propulsé l'action de la firme de Mountain View. Du côté des semiconducteurs, AMD se distingue avec le lancement de nouvelles puces dédiées aux grands modèles d'IA, faisant ainsi concurrence à Nvidia sur ce marché ultra-stratégique et en très forte expansion.

En Europe, le dynamisme est également au rendez-vous. Le CAC 40 affiche même une performance supérieure à celle des principaux indices américains, enfin aidé par un secteur du luxe retrouvant son élan.

Le Bitcoin continue sur sa lancée : il enregistre une hausse impressionnante pour la 7ème semaine d'affilée, avec une progression de +62% en sept semaines. Le livret A est en PLS 😅 

En résumé, le marché semble miser sur une prochaine baisse des taux. Quid de l’impact sur les résultats d’entreprise ? Réponse à partir de la mi-janvier.

En attendant, nous connaîtrons la dernière décision de la FED sur les taux d’intérêts la semaine prochaine.

Investir dans l’immobilier en Bourse avec les REIT

Comme tu dois le savoir, je ne suis pas fan de l’immobilier en Bourse. Dernièrement, j’ai décidé de ne plus y être exposé. Cependant, je suis conscient que c’est un choix personnel et que tu peux être potentiellement intéressé par ce secteur.

En effet, les REIT sont appréciés des investisseurs pour leurs dividendes, souvent généreux.

Un exemple parfait est Realty Income, un REIT populaire auprès des investisseurs individuels, notamment pour son dividende mensuel.

Pour cette raison, j’ai décidé de donner la parole à un créateur de contenu que j’apprécie beaucoup : Brice de CleanYourFinance. Il a un compte Twitter et une newsletter dans laquelle il parle d’investissement et de finances personnelles. J’y suis abonné depuis un certain temps et j’ai beaucoup appris grâce à son travail.

Brice a un intérêt particulier pour les REIT. Il vient de publier un article très complet sur le sujet que je te partage aujourd’hui.

Je tiens à rappeler que je ne recommande que du contenu (ou outils) que j'utilise personnellement et que j'apprécie. Je n’ai pas été payé pour partager cet article.

C'est une première pour moi de présenter un "article invité". Dis-moi ce que tu en penses en fin de newsletter.

Si le concept plaît, j’essaierais de le reproduire à l’avenir en invitant des créateurs dont j’apprécie le travail sur des sujets intéressants et que je maîtrise moins.

Allez, c’est parti ⤵️ 

Introduction

Je vous présente régulièrement des REIT mais il est temps aujourd’hui de vous présenter l’ensemble de l’industrie afin de vous donner les clés pour être autonome et vous construire votre propre parc immobilier côté en bourse 😉.

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Un REIT est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers afin de générer des revenus. Les REIT permettent à quiconque d'investir dans des portefeuilles d'actifs immobiliers de la même manière que nos fameuses SCPI. 

La plupart des REIT fonctionnent selon un modèle économique simple et facilement compréhensible. Ils louent des biens immobiliers et perçoivent des loyers sur ses biens immobiliers. 

Les REIT doivent verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires (N.B. c’est cette règlementation qui oblige les REIT à verser des dividendes significatifs)

Rien qu’aux États-Unis, les REIT possèdent environ 575 000 propriétés et 15 millions d'acres de terres forestières. 

Les REIT investissent dans un large éventail de types d’actifs immobiliers : 

• Bureaux

• Immeubles d’habitation

• Entrepôts

• Centres commerciaux

• Installations médicales

• Datacenter

• Antenne cellulaire

• Hôtels

• Etc.

Généralement, on peut classer les REIT selon 13 secteurs immobiliers :

1. VENTE AU DÉTAIL (17%) 

Les REIT de vente au détail possèdent et gèrent des biens immobiliers commerciaux.

Les REIT à bail net possèdent des propriétés indépendantes et structurent leurs baux de manière à ce que les locataires paient à la fois le loyer et la majorité des dépenses d'exploitation. 

2. RÉSIDENTIEL (14%) 

Les REIT résidentiel possèdent et gèrent diverses formes de résidences. Cela comprend les immeubles d'habitation, les logements étudiants, les maisons préfabriquées et les maisons unifamiliales.

Certains se concentrent également sur des marchés géographiques ou des catégories de propriétés spécifiques. 

3. INFRASTRUCTURE (11%) 

Les REIT d'infrastructure possèdent et gèrent des biens immobiliers d'infrastructure.

Les types de propriétés comprennent les câbles à fibres optiques, les infrastructures sans fil, les tours de télécommunications et les pipelines d'énergie. 

4. BUREAU (10%)

Les REIT de bureaux possèdent et gèrent des immeubles de bureaux. Certains mettent l’accent sur des catégories ou zones spécifiques de locataires, comme les agences gouvernementales, les entreprises de biotechnologie, les quartiers centraux des affaires ou les zones suburbaines. 

5. SOINS DE SANTÉ (10%) 

Les REIT de soins de santé possèdent et gèrent une variété de biens immobiliers liés aux soins de santé. Cela comprend des résidences pour personnes âgées, des hôpitaux, des immeubles de bureaux médicaux et des établissements de soins infirmiers qualifiés. 

6. INDUSTRIEL (7%) 

Les REIT industriel possèdent et gèrent des entrepôts et des centres de distribution.

Les REIT industriels jouent un rôle important dans l'infrastructure du commerce électronique et contribuent à répondre à la demande de livraison rapide. 

7. DATACENTER (7%) 

Les REIT datacenter possèdent et gèrent des installations que les clients utilisent pour stocker des données en toute sécurité.

Les REIT de centres de données offrent une gamme de produits et de services pour aider à assurer la sécurité des serveurs et des données. 

8. DIVERSIFIÉ (6%) 

Les REIT diversifiés possèdent et gèrent un mélange de types de propriétés. Par exemple, les REIT diversifiés peuvent détenir des portefeuilles composés à la fois d’immeubles de bureaux et de commerces de détail. 

9. HÉBERGEMENT/CENTRES DE VILLÉGIATURE (5%) 

Les REIT d'hébergement possèdent et gèrent des hôtels et des centres de villégiature. 

10. BOX DE STOCKAGE (5%) 

Les REIT de box de stockage possèdent et gèrent des installations de stockage.

11. SPÉCIALITÉ (4%) 

Les REIT spécialisés possèdent et gèrent une combinaison unique de types de propriétés. On y retrouve par exemple des casinos, des terres agricoles. 

12. FORÊT (3%) 

Les REIT ont pour actif des forêts et se spécialisent dans la récolte et la vente de bois. 

13. HYPOTHÈQUE (1%) 

Les REIT hypothécaires fournissent du financement pour l'immobilier en achetant ou en créant des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). 

Pourquoi investir dans les REIT ? 

Les REIT ont toujours généré des rendements globaux compétitifs et leur corrélation relativement faible avec d’autres actifs permet de réduire le risque global du portefeuille. 

Depuis 40 ans, la performance des REIT aux USA est de 12% par an, ce qui est plus que la plupart des indices. Mais attention, la période passée était propice aux REIT avec une baisse constante des taux sur toute la période. 

Comment analyser un REIT

L’analyse fondamentale d’un REIT s’effectue comme une entreprise classique. Cependant, il y a certains indicateurs à privilégier étant donné le caractère spécifique des REIT à devoir gérer uniquement de l’immobilier. Voici ce que je regarde. 

1. Croissance pérenne 

Tout d’abord, je regarde la croissance moyenne du chiffre d’affaires sur 5, 10, 20 ans afin de m’indiquer une tendance globale. 

Ensuite, pour m’assurer que la croissance est pérenne, je m’assure que les FFO/Action (Funds From Operations) ou AFFO/Action progressent. 

Tous les indicateurs sont à regarder par action car les REIT sont friands de dilution, donc d’émission de nouvelles actions afin de financer certaines opérations.

Pour terminer, je regarde la typologie de la croissance. Elle peut être soit : 

• Interne : augmentation des loyers, réaménagement, rénovation…

• Externe : acquisition ou construction d’un bien, achat d’un autre REIT…

L’idéal est d’avoir un mix des deux mais j’ai une préférence pour la croissance interne, ce qui permet à l’entreprise de continuer de croître dans des périodes incertaines comme aujourd’hui. 

Pour analyser cela, je m’attache au ratio NOI (Net Operative Income) à périmètre constant. Ce ratio m’indique s’il y a eu une croissance ou non pour un parc immobilier constant. 

Si la société ne communique pas sur ce ratio, je m’attache à la croissance des loyers.

2. Environnement & Marché 

Maintenant que nous avons validé la croissance du REIT, il faut comprendre dans quel environnement l’entreprise se situe car il est nécessaire d’évoluer dans un marché croissant et positif. 

Prenons l’exemple du résidentiel qui est un secteur parlant pour tout le monde, il faut surveiller de près : 

• la migration de la population sur les différentes zones géographiques

• la croissance du travail 

• la construction de nouvelles propriétés 

Chaque secteur à ses propres particularité avec des avantages et des inconvénients. 

Par exemple, le secteur des datacenter est porté par la forte croissance des données sur internet, le cloud, l’IA, etc…

Mais, un datacenter nécessite dans son fonctionnement de fortes dépenses récurrentes. 

3. Locataire 

Une fois le marché compris, il faut analyser les locataires de l’entreprise. Sans locataire, un REIT n’est rien ! C’est la partie la plus importante. 

Voici une liste de questions non exhaustive pour vous aider à analyser la qualité des locataires. 

• Est-ce que les biens sont loués à des particuliers ou des entreprises ? Quel est le taux d’occupation ? On recherche d’être au plus proche de 100%. 

• Est-ce que la base de locataire est bien diversifiée ? Mieux vaut 100 locataires plutôt qu’un en cas de défaut de paiement. 

• Quel est la durée moyenne des baux de location ? Des baux de longue durée améliore la visibilité pour l’entreprise. 

• Est-ce qu’il y a des augmentations de loyers prévues dans le bail ? Les augmentations peuvent être “naturelles” ou indexées sur l’inflation. 

• Est-ce que les locataires ont des difficultés à payer le loyer ? 

• Quelle est la charge que représente le loyer sur le locataire ? Plus la charge est faible, plus l’entreprise a de chance de récupérer le loyer, voire d’augmenter régulièrement les loyers. 

4. Gestion de la dette 

Les REIT étant obligé de verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires, ils doivent pour croître utiliser du levier. 

Ils le font à travers l’émission d’actions (d’où l’importance de regarder les indicateurs par action) ou via de la dette. 

De ce fait, les REIT sont très fortement endettés. Ce qui ne pose pas trop de problème lorsque les taux sont bas mais avec la récente hausse des taux, le cout du crédit n’est plus le même.

Voici une liste de questions non exhaustive pour vous aider à analyser la dette d’un REIT : 

• Quelle est la note de crédit de l’entreprise ? Plus elle proche de A, moins elle paiera cher sa dette. 

• Est-ce que la dette est à taux fixe ou variable ? 

• Quel est le taux moyen et la durée moyenne de la dette ? 

• Quelles sont les échéances de la dette ? 

• Quel est la dette par rapport à l’EBITDA ? 

• Quel est la dette par rapport aux actifs immobiliers ? 

Exemple avec l’analyse de Alexandria Real Estate

Alexandria a une note de crédit de BBB+. ARE a d'excellentes mesures de la dette. Ils ont un ratio dette/EBITDA ajusté de 5,1x, un ratio dette/capital à long terme de 30,5 % et un ratio de couverture des charges fixes de 26,6x à la fin du 2ème trimestre 2023. 

La dette d’ARE est à 99,2 % à taux fixe, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,69 % et une maturité de 13,4 ans. De plus, ARE dispose de 6,3 milliards de dollars de liquidités totales en août 2023. 

Et pour couronner le tout, Alexandria n'a également aucune dette arrivant à échéance avant 2025 😍 . Cela laisse le temps d’observer l’évolution des taux directeurs de la FED 😉 

5. Dividende 

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la sécurité d’un dividende pour un REIT est le ratio de distribution des FFO ou AFFO.  

SI ce taux est supérieur à 100%, préparez-vous à une coupe du dividende. 

Généralement, les REIT sont aux alentours de 80% mais j’ai une préférence pour les REIT conservateur ayant un taux inférieur à 60%. 

Cela laisse de la marge pour allouer ce capital restant pour diminuer la dette, effectuer des acquisitions et améliorer le parc immobilier existant. 

6. Évaluation & Valorisation 

Le meilleure indicateur à utiliser afin de mesurer la valorisation d’un REIT est le multiple Prix/FFO ou Prix/AFFO.  

J’utilise cette donnée pour : 

• Comparer plusieurs REIT entre eux (souvent du même secteur) 

• Comparer par rapport à la moyenne historique des dernières années 

Vous l’aurez compris, je n’utilise pas le PER comme on pourrait le faire sur les autres actions en bourse (N.B. Dans tous les cas, le PER est un indicateur beaucoup trop imparfait cf. cette édition de la newsletter)

Conclusion

C’est de nouveau moi !

Tous les ratios présentés ci-dessus sont présent dans les rapports trimestriels et annuels de chaque entreprise mais certaines plateformes agrègent cela pour vous faciliter votre analyse.

Si tu veux un outil pour analyser les REIT, Brice recommande très fortement le site Alreits (lien non affilié).

De plus, si tu veux aller plus loin dans l’analyse de certains REIT, il a publié des articles très intéressants :

• Des terres agricoles américaines dans ton patrimoine - Farmland Partners

• Investir dans le croissance de l’e-commerce via les centres logistiques - Prologis

• Investir dans le résidentiel américain via Mid-America Apartment Communities

• Investir dans les sciences de la vie avec Alexandria Real Estate

Voilà, on arrive à la fin de cette édition. Si tu as apprécié cet article, je te recommande de t’inscrire à sa newsletter. 

Il fait du travail de qualité, documente de façon transparente ses investissements et est un des créateurs de contenu finance le plus bienveillant et humble que je connaisse.

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Passe une excellente semaine et à dimanche prochain 😊

Bourseko

Disclaimer : Je ne fais que partager mon expérience, je ne suis pas conseiller en investissement. Ces informations sont purement informatives et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement. Dans tous les cas, je t’invite à systématiquement faire tes propres recherches.