Faut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

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🗄️ Au sommaire de cette édition

1. L’outil de la semaine : ClubFunding

2. L’actualité des marchés : Une rentrée qui s’annonce chahutée sur les marchés

3. Faut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale : Je fais une simulation détaillée et le résultat n'est pas si évident...

⚒️ L’outil de la semaine

La plateforme dont je veux te parler aujourd’hui est ClubFunding, la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier en France.

Je l’utilise personnellement : j’ai investi dessus 9000€ et ne compte pas m’arrêter là. J’aime beaucoup la qualité des projets présentés, l’excellente expérience investisseur et les coupons versés mensuellement.

Si tu veux plus de détails sur la plateforme, ses risques (car il y en a) et mon retour d’expérience, j’ai fait un thread dessus il y a peu. De plus, j’en parle à chaque bilan donc n’hésite pas à aller les lire pour avoir mon expérience personnelle avec la plateforme.

Transparence : Si tu t’inscris en utilisant ce code promotionnel, je touche une commission sans aucun surcoût pour toi. Je ne mets en avant que les plateformes et outils que j’utilise personnellement et qui me donne pleine satisfaction.

📰 L’actualité rapide des marchés

Une rentrée globalement compliquée sur les marchés. Heureusement, les indices ont été sauvés par une bonne fin de semaine.

Rien de surprenant, la saisonnalité est souvent négative sur le mois de septembre sur les marchés. Visiblement, les investisseurs n’aiment pas rentrer de vacances.

Je m’en rappelle bien, l’année dernière le S&P 500 avait dévissé de plus de 9% en septembre, mon portefeuille s’était fait laminé avec un -12%.

Sur le plan macroéconomique, beaucoup de mauvaises nouvelles en provenance de Chine. Notamment, les exportations et importations qui reculent fortement et plus qu’anticipé par les investisseurs.

Cette donnée vient s’ajouter à d’autres éléments peu reluisants pour la deuxième économie mondiale. Forcément, pour les champions français du luxe, ce n’est pas une bonne nouvelle. LVMH lâche plus de 5% cette semaine.

Sur le plan énergétique, le baril continue de monter, dopé par les annonces de l’Arabie Saoudite et de la Russie. En effet, ces deux gros exportateurs de pétrole vont poursuivre la réduction de leur production de pétrole jusqu’à la fin de l’année.

Et ce n’est pas bon pour l’inflation.

Bref, entre un premier semestre (très) haussier, une saisonnalité peu favorable et un manque de catalyseurs positifs, la rentrée financière risque de continuer d’être chahutée (je pense au moins jusqu’aux publication de résultats).

Faut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

Samedi dernier, j'ai partagé un tweet qui a suscité pas mal de réactions (20 000 vues et un nombre important de commentaires).

J’ai touché un sujet sensible. Acheter sa résidence principale est un objectif de vie majeur. Le remettre en question, forcément ça crée des réactions. Mais du coup, ça m’a donné envie d’aller plus loin.

Je me suis demandé : pour moi, est-ce plus judicieux de louer ou d'acheter ? Et surtout, combien cela coûte-t-il réellement de posséder son propre chez soi ?

J’ai donc fait une simulation que j’ai essayé de rendre la plus réaliste. Petit disclaimer : j'ai dû procéder à des simplifications nécessaires à la construction du modèle. L’idée est juste d’avoir des chiffres concrets pour éclaire le débat.

C’est parti pour cette étude de cas !

Mensualité vs loyer

Dans un premier temps, commençons par comparer ce que je débourse chaque mois en loyer face à une éventuelle mensualité d'emprunt.

Evidemment, si dans ton secteur, la mensualité est moindre que le loyer, il est clair que l'achat est à privilégier. Pas la peine de poursuivre le raisonnement.

Cela dit, il faut noter que, dans de nombreuses grandes villes françaises, à superficie égale, le loyer est souvent inférieur à la mensualité d’un prêt. À Paris, c'est encore plus marqué.

Prenons mon exemple. Je réside dans le 20ème arrondissement et paie un loyer de 1220€ pour mon appartement de 37 m². Si je devais devenir propriétaire de ce même bien, voici ce que ça donnerait :

• Estimation du prix : Avec un prix moyen de 9000€/m² dans le quartier, l’appartement est valorisé à 333 000€ environ (9000×37)

• Frais de notaire : inévitables, ils représentent en moyenne 8% du prix net vendeur dans l'ancien. Ici, cela donnerait 26 640€ (333 000×8%)

• Divers frais annexes : Commissions d'agences (en moyenne compris entre 4 et 5% du prix net vendeur), frais bancaires et autres.. Je vais prendre comme hypothèse 3% du prix de vente pour l’ensemble de ces frais ce qui fait donc 9900€ supplémentaire (330 000×3%)

Cela nous amène à un coût global d'achat d'environ 370 000€.

Je vais prendre l’hypothèse que j’emprunte l’intégralité de cette somme à la banque pour simplifier le modèle (bien sûr, dans l’environnement de taux actuel, ce n’est plus possible). En effet, si je mets de l’apport, certes ça baissera mes mensualités mais il faudrait que je regarde à côté combien cet apport m’apporterait si je le plaçais autrement (en Bourse, par exemple 😁 ).

Pour les hypothèses de taux, j’ai pris 4,5% sur 20 ans ainsi qu’une assurance-emprunteur à 0,1%. Pour être en train de voir des crédits immobiliers, ils sont en phase avec la réalité du marché pour un profil comme le mien.

Soit une mensualité de 2372€. Le coût du crédit avoisine les 200 000€ sur 20 ans 😇 

Bon comme tu peux le voir, la mensualité serait pratiquement le double de mon loyer actuel donc la question se pose vraiment. En revanche, et c’est l’avantage en France, la mensualité restera fixe sur les 20 prochaines années (sauf si je renégocie mon prêt) alors que mon loyer peut augmenter.

Si tu es dans cette situation, je te recommande de faire cette simulation, a minima pour te donner une idée.

La méthodologie

L’approche sera de comparer le patrimoine net dans chacun des deux scénarios.

En étant propriétaire, je me constitue un patrimoine à travers l'appartement que j'acquiers. C’est d’ailleurs le cas pour beaucoup de Français.

En revanche, en tant que locataire, j’utilise la différence entre la mensualité et le loyer pour l’investir et me construire un patrimoine, plutôt financier.

Scénario propriétaire

Charge supplémentaire : les propriétaires ont des charges supplémentaires non récupérables. Je pense à la taxe foncière et certaines charges de copropriété. Dans cet exemple, je prends une taxe foncière à 1200€/an et des charges de copropriété faibles à 600€/an.

Décomposition de la mensualité : Lorsqu’on rembourse un prêt, on ne rembourse pas seulement le capital. On paye aussi les intérêts et l’assurance emprunteur. Dans cet exemple, les 2372€ mensuels sont décomposés de la façon suivante : 1542€ de remboursement de capital, 799€ d’intérêts et 31€ d’assurance. Dans la réalité, c’est plus complexe car au début on paye plus d’intérêts que de capital et plus on avance, moins on paye d’intérêts. Pour ne pas complexifier les choses, je vais garder ces chiffres sur toute la durée.

Ainsi, chaque mois, j’ai 830€ de charges supplémentaires liées au coût du crédit et je rembourse 1542€ de capital. Concrètement, cela signifie que mon patrimoine net s’apprécie de 1542€ chaque mois où je paye ma mensualité (ici, je ne prends pas en compte la prise de valeur du bien). Et comme il n’y a pas d’impôts sur les plus-values pour la résidence principale, ce patrimoine est net de dettes mais aussi d’impôts.

Mais, dans une vision à long terme, d'autres éléments entrent en jeu. Je vais prendre les hypothèses suivantes :

• La valeur de l'appartement progresse de 2,5% par an (conforme aux tendances parisiennes des 15 dernières années).

• Les charges de copropriété augmentent de 1% chaque année.

Cependant, je n'ai pas inclus d'éventuels gros travaux entrepris par la copropriété ni de hausse de la taxe foncière sur 20 ans. En faisant ainsi, je suis conscient d’omettre certains coûts potentiellement significatifs pour le scénario “propriétaire”

Scénario locataire

Côté locataire, le loyer est une charge non récupérable et qui ne participe pas à la construction du patrimoine personnel. De plus, il peut augmenter chaque année.

Je vais prendre l’hypothèse que mon loyer augmentera de 2% chaque année. Bien sûr, je suppose donc que je resterai dans le même appartement durant les 20 prochaines années. En soi, c’est complètement irréaliste mais je garde la même hypothèse que dans le scénario “propriétaire”.

Un avantage notable de la location est sa flexibilité. Changer de logement en étant locataire est souvent plus simple et économique que de vendre et acheter un bien immobilier, avec ses nombreux frais associés. Ainsi, en prenant cette hypothèse, je favorise plutôt le premier scénario que celui-ci.

Passons à la création de patrimoine. Chaque mois, la différence entre ce que je paierais en mensualité et en loyer sera investie, soit 2372€ - 1220€ = 1152€ mensuellement et 13 824€ par an. Il ne faut pas oublier d'y ajouter les charges de copropriété et la taxe foncière (1800€) ce qui fait un total de 15 624€ la première année. Néanmoins, à mesure que le loyer augmente, ce montant diminuera.

Et où ira cet argent ? Sur un ETF S&P 500 (pas de surprise 😇 ). Pour rappel, l’indice de référence américain a progressé de 10,6% en moyenne depuis 1927 (guerres mondiales, krachs et récessions incluses).

Je vais prendre pour hypothèse le chiffre de 10%/an. Ainsi, je place mes liquidités sur un ETF S&P 500 qui me rapportera en moyenne 10% chaque année. Bien sûr, dans la réalité, ce n’est pas linéaire.

Résultat de la simulation

L’heure du résultat a enfin sonné et j’avoue qu’il m’a moi-même surpris.

On ne voit pas l’ensemble des chiffres mais ce qu’il faut retenir c’est que le scénario “locataire” est systématiquement supérieur au scénario “propriétaire”.

Honnêtement, je ne m’y attendais pas. Je pensais qu'après 3 ou 4 années, le scénario "propriétaire" prendrait l’avantage, mais que le "locataire" reprendrait le dessus, se nourrissant de la force des intérêts composés.

Pire : plus j'allonge la période de simulation avec ces données, plus l'écart entre ces deux scénarios s'élargit. Les intérêts composés, c’est pas une blague. On ne s’en rend pas compte.

Je ne prends pas en compte la fiscalité en cas de vente des ETF dans le scénario “locataire”. Si je prends comme hypothèse la flat tax à 30% sur les plus-values (il y a moyen de faire mieux), le résultat change mais pas tant que ça. Dès la 13ème année, le scénario “locataire” redevient favorable.

Je te laisse regarder ci-dessous cette nouvelle simulation ⤵️ 

Conclusion

Le résultat de cette simulation révèle qu’il n’est pas toujours plus intéressant d’acheter sa résidence principale financièrement parlant. Cela étant dit, posséder son propre chez-soi est plus qu'une question d'argent pour beaucoup d'entre nous. C'est un cocon, un lieu de sécurité. Pour moi, c’est secondaire.

La grande idée que je veux transmettre est simple : non, un loyer n'est pas forcément une dépense futile, tant qu’on a une une approche globale de ses finances personnelles.

Je suis conscient que pour beaucoup de personnes qui ne sont pas familiers avec les subtilités financières, acheter sa résidence principale les force à investir. Et, en soi, ce n'est pas une mauvaise chose.

Je veux préciser aussi que pour la grande majorité des Français, il est plus intéressant de posséder sa résidence principale. Paris et certaines grandes villes sont des cas extrêmes où l’accès au logement est très tendu.

Petit rappel : si ton loyer est supérieur à ton éventuelle mensualité, l'achat est probablement le meilleur choix.

Mais attention ! Cette simulation a ses limites. Par exemple, les taux d'intérêt actuels sont particulièrement hauts. Si ces taux étaient plus bas, la conclusion serait sans doute différente. De plus, le rendement annuel du S&P 500 et l'évolution du marché immobilier sont déterminants pour le résultat final.

C’est la fin de ce zoom, j’espère que j’ai été clair. Si ce n’est pas le cas, n’hésite pas à commenter ou à répondre à cette newsletter.

Aussi, si tu veux mon modèle Google Sheet, tu peux me le demander par email, je te l’enverrai (par contre, il faudra aussi voter au sondage plus bas, c’est vraiment important pour moi 😊 ). D’ailleurs, n’hésite pas à me faire part des sujets que tu souhaiterais que je traite dans les prochaines éditions.

Enfin dernier point, si cette édition t’a plu, n’hésite pas à la partager. C’est toujours agréable et motivant de voir que ça plait et que ça attire de nouveaux lecteurs.

Si tu as des questions, n’hésite pas à les poser. J’y répondrais avec plaisir.

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Passe une excellente semaine et à dimanche prochain 😊 

Bourseko

Disclaimer : Je ne fais que partager mon expérience, je ne suis pas conseiller en investissement. Ces informations sont purement informatives et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement. Dans tous les cas, je t’invite à systématiquement faire tes propres recherches.